Pavel Fuchs
Bydlení za plotem. Proč v Praze vznikají uzavřené rezidenční areály?

Chtěli jste si zkrátit cestu mezi bytovkami, ale zastavil vás plot? Anebo třeba v jednom z uzavřených či střežených areálů sami bydlíte? Developerská výstavba takzvaných „gated communities“ je tu s námi už skoro třicet let. Proč je investoři staví a kdo je kupuje? Sociální geograf IPRu Tomáš Brabec se výzkumem uzavřených rezidenčních areálů zabývá dlouhodobě a zaznamenává i názory developerů, místních obyvatel nebo politiků. Díky tomu víme třeba to, že část cizinců byty s ostrahou vyhledává hlavně kvůli neznalosti českých poměrů.

Proč v Praze vznikají bytové domy za závorou ve svém výzkumu dlouhodobě řeší sociální geograf IPRu Tomáš Brabec. Územně analytické podklady registrují 59 uzavřených nebo střežených areálů po metropoli (data z roku 2014).
Zdroj: Tomáš Brabec

Jak poznat* gated community*

Klasické bytové domy neokupují své okolí, jako jsou chodníky, silnice a parky. Po Praze ale najdete pozemky vypadající jako běžná ulice, do kterých se dostanete jen přes přísně hlídanou vrátnici. Některými areály projít můžete, uvítají vás ale cedule s upozorněním o kamerovém dohledu a soukromém vlastnictví. 

Výrazem gated communities se ve světě označují komplexy, které se mezi sebou mnohdy velmi liší. V Evropě například nenajdeme rezidence pro až 20 tisíc lidí, jaké se nacházejí v okolí Sao Paula či na Floridě. Tam obyvatele nemusí spojovat jen strach z kriminality, ale i společný zájem o golf anebo třeba důchodový věk. Ve Spojených státech žije v uzavřených komunitách přes 11 milionů lidí. V Praze je to zhruba jen procento obyvatel, čísla ale rostou. Česká metropole patří mezi velmi bezpečná města, proč tedy lidé platí tisíce korun navíc za služby bezpečnostních agentur?

Některé zkoumané areály jsou přístupné a průchozí. Cedulky vás ale upozorní, že se nacházíte na soukromém pozemku a váš pohyb je monitorován několika kamerami.
Zdroj: Tomáš Brabec

Do Prahy přicházeli cizinci bez znalosti poměrů

První české gated communities začaly vznikat v Praze ve druhé polovině 90. let, kdy byly dokončeny projekty Malá Šárka v Nebušicích a Trinity Garden na Smíchově. Jednalo se o velmi luxusní a exkluzivní bydlení, které bylo určené především pro cizince. Ti do Prahy přicházeli pracovat jako manažeři nadnárodních firem a volili uzavřené areály především z neznalosti bezpečnostní situace v neznámém prostředí. Po roce 2004 ale začalo přibývat i projektů pro střední třídu, ceny za metr čtvereční se přiblížily těm v běžné výstavbě. 

Problémem se dlouhodobě zabývá sociální geograf IPRu Tomáš Brabec. Ve svém výzkumu na Přírodovědecké fakultě Univerzity Karlovy hovořil s developery, odborníky na realitní trh i samotnými obyvateli rezidenčních areálů. Sbírání informací přímo na místě bylo náročné, pro pracovníky bezpečnostních agentur se totiž v některých areálech rychle stal nezvaným hostem.

Komplex 16 bytů a vil pro nejnáročnější klienty vznikl nedaleko Divoké Šárky v roce 2004. „Dubový mlýn umístěný v krásném Šáreckém údolí je exkluzivní projekt uzavřené komunity, který se nachází v prestižní rezidenční oblasti Prahy 6,“ prezentuje bydlení developerská společnost CPI rezidence. Zdroj: cpirezidence.cz

Co říkají obyvatelé?

K největším areálům patří Podvinný mlýn na břehu Rokytky v Libni se 345 jednotkami. V době výzkumu mohli branami procházet i další místní při cestě na metro Českomoravská. Původně se mezi bytovými domy stále pohyboval jeden pracovník bezpečnostní agentury, společenství vlastníků se po několika letech rozhodla počet navýšit na dva.

Dotazovaní obyvatelé se v metropoli cítili bezpečně. Část z nich doufala, že oplocení může částečně zabránit kriminalitě, přiznávali ale drobné krádeže v garážích. Někdo si pochvaloval dobré sousedské vztahy a společné grilování. Nadstandardní ochranná opatření si ale příliš neuvědomovali a jejich motivací k bydlení rozhodně nebyl úprk do střeženého areálu. Výběr místa, kde se rozhodneme žít, je komplexní proces, a tady u některých sehrála roli spíš blízkost parku či metra.

Obyvatelé uzavřeného areálu Americká Park mají kromě bydlení v žádané lokalitě Vinohrad k dispozici soukromý park, bazén, saunu i posilovnu.
Zdroj: svoboda-williams.com

Vlastníci nechtěli za ostrahu platit

V Praze najdeme i gated communities, které se některých prvků zbavují. Například projekt Nová Liboc byl původně koncipován jako střežený areál. Rezidenti nicméně přítomnost soukromé ochranky v areálu odmítli jako zbytečnou, udržování stálé služby totiž zvyšuje pravidelné měsíční platby i o několik tisíc korun.

Z rozhovorů s realitními makléři a investory dále vyplývá, že jednou z motivací výstavby uzavřeného areálu byl i plán vytvořit luxusní a zároveň relativně dostupné bydlení, kde budou rezidenti moci navazovat nové kontakty mezi sebou. Méně zámožní vlastníci si tak dle investorů mohou koupit lepší společenské postavení.

I z výpovědí dalších profesionálů na trhu s nemovitostmi lze usoudit, že velkou roli ve stavbě nových komplexů hraje touha developerů připravit exkluzivnější produkt. Projekty jsou prezentovány jako tichá a výjimečná místa, přitom pro každého. Pro kupující je areál zajímavější a obchodník může byty prodat s vyšší marží. Rozhodnutí developerů je pro vznik nových uzavřených areálů klíčové. Podnikatelé také přiznali, že si nedělali žádný průzkum, zda je o takový typ bydlení vlastně zájem. 

I bydlení za plotem může získat architektonickou cenu

Uzavřené rezidenční areály dlouho nebyly pro samosprávy velkým tématem. Komunální politici si od nich slibovali dobře situované obyvatele, kteří se navíc postarají o kus svého okolí. Zdi kolem domů uprostřed města nejsou příliš často kritizovány ani odbornou komunitou. Některé projekty se dostaly do publikací za své kvalitní architektonické řešení.

Architekti Žižkov Central Parku museli pootočit terasy původního návrhu tak, aby bylo z každého bytu vidět na Pražský hrad.
Zdroj: a69.cz

Příkladem je Central Park s 550 byty na Praze 3. Komplex navrhl ateliér A69, který za něj získal i cenu v Grand Prix Architektů 2010. Nad tím, zda uzavřený areál dobře působí na své okolí, se nikdo z hodnotitelů nepozastavoval. Jednotky se tu ale prodávaly pomalu a komplikovaně. Většina byla prodána lidem z republik bývalého Sovětského svazu, což je dalším typickým znakem pražských gated communities. Střežené areály totiž často vyhledávají investoři, kteří v nemovitosti sami nebydlí. Doufají, že jejich majetek bude v jejich nepřítomnosti pod lepším dohledem. 

Přáním developera bylo přenést svobodnou atmosféru newyorského parku do Prahy. Deset prosklených věží nedaleko Nákladového nádraží Žižkov se ale dívá do uzavřené a střežené zeleně. Sám investor tvrdí, že o nepřístupnosti pro veřejnost dlouho přemýšlel a rozhodl se pro zákaz vstupu kvůli sociálně slabým obyvatelům v okolí a brownfieldu nedalekého nádraží.

Jakým směrem se budou pražské gated communities vyvíjet dál? Mění se pohled společnosti na ně? IPR v současnosti připravuje projekt, který bude stav a počet rezidenčních areálů znovu podrobně analyzovat. Vzhledem k náročnosti takřka detektivní práce přímo v terénu na něm bude spolupracovat se studenty vysokých škol.

Do některých areálů se dostanete pouze přes hlídanou vrátnici. I proto jsou měsíční náklady ve zdejších jednotkách vyšší.
Zdroj: Tomáš Brabec

související

Ahoj! V září 2022 jsme spustili základní verzi nového webu. Před spuštěním jsme provedli uživatelské testování, ale to pravé uživatelské testování je to, které probíhá právě teď.

Budeme rádi, když se dozvíme, jak se Ti web používá, jestli Tě napadá, jak ho vylepšit nebo Ti na něm něco chybí, případně pokud narazíš na nějakou chybu. Děkujeme!

Dej nám feedback →